来源：视觉中国
作者 | 郭菲菲
编辑 | 杨布丁
出品 | 棱镜·腾讯小满任务室
2018年的万科春季外部例会上，公司董事会主席郁亮初次喊出了“活下去”的口号，一石激起千层浪。事先地产行业烈火烹油，许家印实控的恒大销售额一度高达5513亿元，缩表降规模的漫漫长夜远未来临。
一语成谶。四年后，“活下去”已然成为房地产行业眼下最为真实的写照甚至目的。google voice卡
“目前中南最大的成果就是能活上去，能抗风险、能防风险，把运营消费正常化。”在2022年的中期业绩会上，60岁的公司董事长陈锦石表态称。四个月前，继郁亮之后，他刚刚为公司业绩地下抱歉，“公司开了34年，初次盈余”。
这家从修建包工队起家的江苏房企，一路干到了TOP 20强队列，2021年销售额到达1973亿元，陈锦石身家一度超越70亿元。但2022年上半年，公司销售额却直线下滑至不幸的330亿元，净盈余达33.8亿元。为了努力维系地下债权的按时归还，中南自愿卖出了14个项目股权。
黯然走下楼台的中南建立，只是行业全体昏暗失色的一个典型缩影，这直接表现在2022年上半年的财报数据之中。
国金证券研报统计称，64家样本房企上半年营收同比下滑11.5%，这是自2017年来初次为负，归母净利润降幅高达47%，这一降幅已与去年全年相当。TOP 30强房企中，仅有广州市属国企越秀地产一家的销售额维持正增长（+3.2%）。
值得留意的是，恒大、融创、世茂、奥园、佳兆业等多家债权违约房企，财报至今难产。若算上这些房企，上述统计数据恐怕更为好看。细究这些略显单调的数据，既能从中看到公司过往高杠杆保守扩张的代价几何，也能察看到行业全体关于将来前景的怅惘。
量价齐跌，市场恢复或待明年6月
房企立身基本是盖房卖房，但眼下市场下行，房企降价也鲜有人买单。他们正疲于应对一场现金流捍卫战。
纵向比照售价涨跌幅来看，“三四线之王”的碧桂园楼盘单价，从2021年上半年的7994元降至往年上半年的7458元；聚焦一二线的龙湖，则从17272元降至16549元；困难还债的雅居乐则直接从15539元降至12848元；暴雷的阳光城从15067元降至14332元……
虽然房企们释放了最大的降价诚意，但购房者并不买单，销售业绩因而惨遭腰斩。
克而瑞统计称，2022年上半年，百强房企全口径销售额为34706亿元，同比降幅50.3%。即便阵营最为稳定的30强房企，销售也大幅跳水，全体同比降幅达42.64%。其中，世茂、中南的降幅皆超70%。
本来竞相轻松跨越的千亿门槛，如今变得高不可攀。2021年销售额达1000亿元以上的房企到达43家，即使依照最悲观的估计，往年也有约20家房企将掉出千亿俱乐部，这其中包括恒大、中南、阳光城、中梁、雅居乐等知名房企。
对此，光大证券近期一份研报解释称，融资端对房企融资较为慎重，资金供应膨胀，中央政府再次紧缩商品房预售资金监管，活动压力下，房企开端打折促销放慢回款，但这招致购房者对保交付预期进一步降低，构成了“越降价购置志愿越低”的情形，最终量价齐跌。
“局部城市的存款风云遏制了行业决心恢复、延缓了销售复苏，潜在购房群体的购房志愿再次遭到冲击，销售端无法取得继续的资金流入，行业由此进入负循环。”这份研报总结称。
如今，销售拐点到了吗？市场何时真正复苏？对此，多位房企掌舵者的共识是，目前行业短期内已处于市场底部，但至于何时恢复，无所适从，临时则坚持悲观。
比方，陈锦石的女儿、中南总经理陈昱含诉苦称，在“救行业、不救企业，救项目、不救企业”的导向下，企业取得的无效支持还不够。比方增量融资的口号喊得很响，但很难落地，要以牺牲更多的资产或许活动性来完成“杀鸡取卵式”的融资。
关于市场前景，绿城董事会主席张亚东估计，承压筑底的态势将继续到年底。
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碧桂园总裁莫斌则判别，市场下行曾经进入底部盘整，如今最重要的就是市场决心的恢复，但不会那么快，明年6月份市场应该恢复到安康开展的阶段。
“短期市场走势，次要取决于两个方面。一是微观经济的全体走势，二是出险房企遇到困难的处理进度。”中海董事局主席颜建国表示，这些成绩的处理，关于市场及消费者树立决心很重要。
google voice卡住万科董事会主席郁亮则以为，市场膨胀过了头，反而会积存自发修复的动能，房地产市场仍然是10万亿级的市场，“7月份停贷及房企暴雷抵消费者买房是十分大的打击。稳地价、稳房价、稳预期三大调控目的，前两个根本完成，稳预期呈现了比拟大的应战，要重建市场决心”。
保交付成重点，三四线正被丢弃
与以往强调规模大、偿债才能强不同，此次中报业绩会上，开发商们特意将保交付提上重点议题，试图提升品牌平安度。
许久不参与中期财报会的郁亮，这次也选择亲身坐镇，试图重建市场决心。他自称，从股东大会（6月28日）之后到如今为止，本人走访了全国35个城市看了100多个项目，次要义务是去督战，去看看交付如何。上半年完成11.5万套住宅交付，35%项目已完成交房即办证。
停贷潮后，相比于此起彼伏暴雷的民企引发的交付信任危机，央国企的品牌背书显得愈发重要。比方，央企中海行政总裁张智超就婉言，在以后情势下，保交楼对我们不是成绩，反而是一个竞争优势。
绿城财报也显示，上半年算计交付39个项目，触及2.8万户，均匀较合同交付工夫提早36天；旭辉则称，上半年交付了近4万套新房 ，其中近20%提早半个月交付；甚至包括暴雷许久的华夏幸福也声称，其孔雀城住宅业务已根本完成片面停工，正在竭尽全力推进项目交付，上半年新增交付13个项目、201万平方米。
对此，方正证券研报指出，继促进购房需求上升以及支持房企发债融资这两个阶段后，从7月至今，房地产断贷风云后，政策重点转向“保交楼，稳民生”，包括成立房地产专项纾困基金、棚改统贷统还形式、市场化收并购形式等。
内部融资不畅的背景下，开发商们简直只能依托卖房续命。因而，以销售回款为相对主力的运营性现金流能否为正，似乎成为外界审视一家房企能否正常运营的关键财务目标。为了完成这一目的，作为最大收入的土地，成为被增添的选择。
以正困难还债的雅居乐为例，其声称上半年运营活动现金流为43亿元，这较2021年末的9.3亿元有大幅攀升。
不过，细究财报可以看出，比照去年上半年斥资105亿拿下22宗土地，2022年上半年，掌舵者陈卓林不只零拿地，还经过出售公司权益、物业、厂房及结合营公司等，取得33亿元的支出。此外，公司楼盘销售均价也同比下降了近2700元/平米，并在一年内裁掉了11139名员工。
就在9月1日，大幅膨胀的雅居乐公告泄漏还要持续卖地，以6.8亿元出售济南两个项目股权。目前，“不躺平”的雅居乐并未在地下债权市场违约。
克而瑞数据统计称，截至2022年6月底，50强房企中，仍有三成房企尚未拿地。若是聚焦重点22城，这一比例超越半数。国企、央企是拿地主力军，占比高达74%，包括中海、华润、招商等。民企则近乎隐身，拿地金额占比仅有25%，且集中在龙湖、滨江等多数企业中。
这意味着，若房企继续不拿地，仅靠过往囤的旧地维持可售货源，在不久的将来，他们能够将无货可卖，运营性现金流自然无法维持。
google voice教程与此同时，即便拿地，房企们也开端个人聚焦一二线城市，三四五线市场似乎正在被丢弃。截至6月底，百强房企投资金额的83%集中于22个重点城市，22城以外仅占17%。
以碧桂园为例，上半年其新增9个项目，对应投资额仅为61亿元，其中71%散布在二线城市，其他29%则在三四线城市。这一投资分配比例，与此前三四线普遍规划的战略恰恰相反。
“去年和往年上半年，公司主力配置集中在长三角、大湾区等人口净流入、市场供求关系较好的城市。下半年会持续坚持这一方向。”碧桂园常务副总裁程光煜如此解释。
龙湖CEO陈序平则直接拿数据举例称，上半年市场全体土地出让金为2.36万亿，其中一线城市到达5000亿元，二线为8000亿元，剩下300多个城市在8000亿，城市分化十分猛烈，4个一线城市土地出让金超越了300多个三线城市的一半。“各家也达成共识，根本上是往高线城市在聚焦。”
克而瑞数据统计，目前三四线库存高企，45个非重点城市2021年末狭义库存6.64亿平米，需求5.25年消化。
“在上一轮周期中，由于货币棚改安顿化，带动了三四线的炽热。而随着人口流出，招致了三四线的购置力和领取才能大幅削弱。”克而瑞研讨中心初级研讨总监谢杨春在7月份的一场分享中表示，现金流紧缺也是房企投资在三四线投资膨胀的导火索。
史上最惨成果单面前
之所以对拿地更为慎重，在于房价下跌预期不在，稍有不慎，便遭巨亏。
乐居财经统计，169家上市房企披露的2022年半年报业绩中，归母净利润出现同比下降的有129家，占比高达76.3%；有55家房企归母净利润为盈余形态，算计盈余超595亿元。
令人慨叹的是，这份半年报曾经创下了行业最为惨淡成果单，仍坚持盈利正向增长的仅有40家房企。大多同行由盈转亏的次要缘由，为计提的资产减值规模猛
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增。面前缘由是，前些年买的低价地进入结算周期，房企们试图降价促销换取销售规模，或低价卖资产项目，这就招致资产可回收金额分明低于账面价值，运营等销售本钱却绝对进步，缩表出清后，净利润程度无疑被拉低。这一趋向已从去年下半年延续至今。
以债权违约的富力地产为例，其2021年年报推延至往年8月才刚刚披露。这份年报显示，公司全年净盈余高达163.71亿元，其中一次性计提了150亿元的资产减值损失。其在财报中写道，缘由为按以后市价将物业变现的才能存在不确定性，“随着行业回稳并逐步恢复正常，估计资产价值并不如过来12月般进一步好转”。
但这一预判显然有点悲观。相比于去年同期31.81亿元的盈利，富力2022年上半年净盈余到达68.99亿元。除了营业额及毛利率下跌缘由外，其他支出的盈余到达23.89亿元，这次要是出售隶属及合营公司股权盈余，以及投资物业公允价值支出较低所形成的盈余所致。
环京楼市跌跌不休，“环京大地主”荣盛开展的日子也不好过。其上半年财报也显示，归母净利润盈余达22.5亿元，同比大幅增加188.96%。其中，计提减值预备金额同比增长了4.3倍，其中信誉减值及资产减值辨别为4.4亿元、3.9亿元。
对此，克而瑞研讨中心点评称，河北省楼市目前多是以价换量，公司已计提的存货涨价将来大幅回转的能够性较低。虽然较年终下降1.7个百分点，目前荣盛在河北省内土储占比还高达41.6%，其甚至没有发布上半年销售业绩。
眼下，房企们的天秤曾经从规模倾向于利润，这直接表现在投资拿地的利润率要求。
“我们外部要求项目净利润率至多8%、项包青天之碧血丹心1目IRR（外部收益率）要求15%以上。”绿城行政总裁郭佳峰泄漏，比方北京、杭州一批次拿到项目均匀净利润率，辨别接近10%及9%，“往年投资要求更高，要求零失误”。
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