作者 | 骑猪英雄
文章来源 | 格隆汇楼市
市场越来越虚无缥缈！
越是看不到实践的成交价和挂牌报价，大家心里就越不悲观。
8月完毕后，深圳二手房2000套的成交量再次给大家浇了一盆冷水。
本来5月打破2318套，成交逆势反弹的喜悦，再也不见踪影了。
如今大家都揣着票子愈加小心翼翼，由于不晓得何时会有松绑政策，不知何时牛市能再现。
但比翼马是大家依旧对未知的市场充溢猎奇。
有人问，真有那么多降价的房源吗？业主们究竟还能扛多久？如今究竟还能不能上车？
带着这些成绩，接上去英雄以为有必要看看上面几组数据。
会有你想要的答案。
先来看挂盘量的变化。
量在价先，挂牌量，成交量往往都跑得比价钱快。
这几天，深圳房中协披露了8月四个中介平台（乐有家、世华、贝壳找房、中原）的挂牌总量。
这4个中介平台，根本囊括了深圳绝大局部二手房源，全体数据变化，有一定的压服力。
于是有不少人以此为根据以为，卖家曾经开端悄然兜售了。
Google voiceapp
数据显示，截至2022年9月1日，依据四大行（乐有家、世华、贝壳找房、中原）地下挂盘出售数据统计，全市共挂盘出售房源97398套（存反复房源），比照8月1日统计的88005套挂牌房源添加9393套，环比增长率为10.7%。
英雄拉了一下更早之前的数据，4大中介平台包括反复房源，2021年10月全体挂牌到达148403套，相比以后的97398套多了51005套。
有如此大的差距，基本缘由是受去年监管要求发布房源必需遵照“三码”俱全政策所影响，招致往年1月份，中介挂牌房源断崖下滑，目前依然是挂牌房源恢复调整期。
虽然每月挂牌房源有所添加，但很分明，曾经不能作为权衡业主减速卖房的根据，只能阐明回暖不够给力，业主放盘的志愿暂时还没有分明的提升。
至多需求等到存量挂牌房源恢复到去年同期程度才干阐明成绩。
想晓得如今真实的市场如何，除了挂牌量，就是价钱。
再来看价钱的变化状况。
随着挂盘量的添加，大家都很猎奇，深圳究竟有没有回调。
最近由于一些笋盘个案太多，不少人也以为缺乏以阐明成绩。
英雄追踪了一下2020年至今的数据，参考乐有家20个抢手片区的挂牌价钱变化可以看到，价钱回调是有的，但是没有暴跌。而且相比2020的大牛市，很多中心片区的调整幅度只能算是小有回落。
这是20个片区的变化。
实践上，假如回溯更大范围的数据会发现，两个google voice2020年四季度下跌最快的50个区域中，连龙岗的平湖、木棉湾、百鸽笼，罗湖的泥岗、东门、笋岗，成交均价同比涨幅也超越了20%。
那么，假如要彻底抹平2020年大牛市的涨幅，需求多久？
英雄依据后面的数据做了一下预测。
假如依照每个月回调2%的幅度，至多还需求阅历4-10个月深圳二手房才会真正回到2019年年底的价钱。
比方龙岗中心城片区，2020年四季度成交价同比涨幅到达12.3%，经过2021年四季度、2022年二季度以及2022年8月的变化，以2020年四季度作为锚点才回调4.35%，相比2019年四季
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度依然有7.45%的涨幅。假如每个月依照2%的回调幅度，阅历4个月成交价才会回到2019年四季度的程度。
再比方南山南头片区，2020年四季度成交价同比涨幅到达40.52%，经过2021年四季度、2022年二季度以及2022年8月的变化，以2020年四季度作为锚点才回调14.8%，相比2019年四季度依然有19.74%的涨幅。
假如每个月依照2%的回调幅度，阅历9个月成交价才会回到2019年四季度的程度。
当然，这些结论是基于接上去每个月回调幅度是环比2%的根底之上。
实践上，以后深圳绝大局部片区的回调幅度根本上需求阅历2个月的叠加才会到达1.5%—2%左右的回调幅度。
假如自身在2020风口涨幅就超越40%的片区，那么要彻底回到2019年年底的价钱程度，这个工夫则会更久。
换句话说，以这样的趋向，2020年终上车的业主们至多还能再扛半年。
但是实践状况如何，这里只能做一个大约的预测，误差有多大，还需求看业主们真实的心态如何，开发商们推售新房的状况以及买家们对预期的悲观水平等等。
现阶段横盘，买家想以指点价甚至低于指点成交，但是业主少挣了不乐意，不急卖的会不断扛着。
我们所能看到降价的房子，大局部都是后期一些“炒风很旺的小区”，风口过来了，价钱也就被打了上去。
与二手房成交实真实在的数据不一样，以后的新房最大难题是如何把去化数据做得美观又不失面子。
市场越不好，去化数据的泡沫就越大。
比方黑暗某个项目，收盘捷报公告卖出两百六十多套，但两个月过来了，实践网签显示只要130套（截至9月5日）；
宝安石岩的宏发悦云花园，799套住宅，公告显示有470人选房，收盘当天去化410套左右，但是收盘3个月备案平台显示总共才358套（截至9月5日）。
虽然网签有延迟的能够，但是备案很久数据还是差距太大的，就多少有点不正常了。
所以，可以预见接上去新房的销售捷报或许不会这么赤裸了。
开发商们而是会调整战略，到最初海报上只会显示“劲销XX亿元”、“收XX亿元”。
这样既能把营销功夫做足，又能防止大家较真去对照备案的数据。
不过，市场不悲观，不好的盘，价钱没有优惠，营销做得再好也不论用。
降价营销照旧会是卖得不怎样样的项目的救命稻草，由于有廉价大家都会去捡。
最分明的，这几天平湖中心区的合正新悦润园和南山中心的中泰印邸都拿出尾盘来搞促销。
这两个盘的促销海报出来没多久，就有人趁着活动选房了。
合正新悦润园的1栋4单元2405房以及1栋2单元的2205号房，在官方备案平台上都显示“已备案”。
中泰印邸拿出3606号房以及3505号房停止google voice移号促销，在官方备案平台上，异样也显示3505号房源曾经转移注销。
这两个项目前者直线1.4公里外就是东莞的凤凰山，不近地铁，容积率比拟高 ；后者得房率低，全体车位不太充足。
但就是这样的状况，经过促销活动，也依然也能让购房者买单。
所以对开发商而言，深圳楼市的下半场，真的要拼营销速度，才干抓得住剩余的购房者。
假如对市场感知不够迅google voice互发速，很有能够在营销战略上呈现严重的误判。
眼下的市场，建议卖不动的新房，还是少玩点营销手腕，把利益实真实在让给购房者，尽早给出折扣才是留住仅剩的刚需的最好出路。
作者观念，不代表格隆汇立场
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